7月21日,Y-CITY全球创新学院美吉居在中国(上海)创业者公共实训基地联合主办了美国居住地产投资分享会。
美吉居创始人杨晓雯博士以大数据为基础,科学、专业的分析了美国房地产的投资现状,吸引了来自各行各业热衷于房地产投资的几十位青年人才。
杨晓雯博士首先说明了中美房地产的差异,主要有以下几点:
  • 城市化发展阶段不同;
  • 人口密度差异大,美国是一个土地资源充裕的国家;
  • 户籍制度不同,美国没有户籍限制,人口流动快,租房也可以上学;
  • 政府执行力不同,美国是小政府、大市场,有资金和政策的支持;
  • 党派和地方价值观不同,美国不同的州有不同的党派;
  • 开发风险大于持有。
接着杨晓雯博士从多个方面分析美国房地产。
1、选择正确的城市是成功的一半
地产价格波动里一半源于所在城市。城市选错了,选地点就会事倍功半。杨晓雯博士分析提出人多、钱多、地少的城市更值得投资房产(地少是指可开发用地少),中国的代表城市是深圳,美国的代表城市是纽约,旧金山,波士顿等海港城市。
2、投资要素
投资的三要素是风险、收益和流动性。在华裔投资较多的四个城市里, 波士顿和纽约市风险相对较小。三藩市和西雅图产业较为单一,受股市高科技板影响较大,2008 年美国地产危机时跌幅大约是30%,高于全美25% 的平均值。迈阿密(Miami)、拉斯维加斯(LasVegas)、芝加哥(Chicago)这三个城市房价波动大、产业支撑不足,所以投资这三个城市房产需要格外慎重。
3、时空分析基本观
美吉居提出房产投资是时间,地点,产品 三要素,不同于传统的地点,地点,地点。 以波士顿为例,如果是在2006年最高点入市, 持有6年, 即便是最好的地点也只能保证基本不赔钱。 如果是2011 年是这一轮房地产的最低点入市, 年均房产增值回报率有5.5%,基本买了都赚到,只是赚多赚少的问题。
时间之后, 选定地点就很重要。即便是在同一时间入市,如果地点选的不对回报率差别会很大。2011.10-2017.10这个时间段,最好的是在East Boston和Downtown,这两个地点正在经历第二次城市化和大量的人口置换,但凡出现大量人口置换的区域都是值得投资的区域。
产品的概念是当你的时间和地点都确定了之后选择产品,比如在Cambridge不建议买大户型,一般都是一个卧室的房型,因为Cambridge的人群画像是博士毕业、单身、工作勤奋,由于经常加班,更倾向于住在公司附近,为了不打扰到roommate,所以一般是不会合租的。而East Boston人群大多是蓝领、四十多岁、有两个孩子,小户型住不下。
所以,买房子首先要看在周期的哪一个点,接着选择地点,在确定了时间、地点之后你要买的产品也是不一样的。
4、宏观&微观——股市和房市
宏观来看,股市和房市不联动;但微观来看,少数区域房产价格会和股市联动。2000年股市破灭之后,美国的房地产一点没有受影响,整个国家的房价继续上涨。只有一个地方例外就是旧金山,股市破灭12个月之后,旧金山房价开始下跌,降了10%。这是由于旧金山居民收入中股市占比非常高,股市一旦破灭后,居民支付能力迅速下降。部分居民不得不卖房子,造成一个短时间的过量供给。
5、转折点
转折点就是预判未来会发生什么导致整个社会和经济的运行规则发生改变,导致投资逻辑改变。当年影响美国社会和地产有3个重要转折点。第一个是贫富分化已经到难以持续的程度,整个经济结构应该从让1%的人受益转换到让80%的人受益;这个转变, 导致经济适用房是未来需求和租金房价成长阶段。 第二个是第二轮城市化,目前只在第一类城市发生,比如旧金山,纽约和波士顿。推动这次城市化的重要动力是美国千禧一代更加偏向住到市区。 从人口结构来看,从2018 年开始, 千禧一代(即18岁到30岁)超过婴儿潮一代, 是美国人口占比最高的世代。 这批人未来的收入会越来越高,对房子的需求也越来越大,所以投资千禧一代所需的房子,才是最大的潮流和势能;第三个是自动驾驶的出现(2025),这就类似于之前汽车替代马车的时代。如果你持有五年,则应该买步行可到地铁范围的房子;如果你持有二十五年,则这样的区域是不适合投资的,因为自动驾驶的出现会导致公共交通的重要性迅速下降。
6、贸易战
贸易战会推高美国通胀率,使开发商处于现金流困境。
7、美国地产投资流程
针对美国地产需要考虑投资还是自住、计划持有时间、在周期的哪个阶段、地点(收入、人口、新增住房供给、设施、租金)、房型、经纪人(议价能力、成交数和房产类型)等等。
最后,在场的很多人积极参与互动问答,提出自己的疑惑,杨晓雯博士也从个人角度给出了专业的建议。未来,很多人不会买房更多的是租房居住,所以,租房将成为潮流。

主讲人介绍

杨晓雯博士,曾任职麻省理工学院(MIT)经济系地理信息数据科学家,哈佛医学院讲师。美吉居(GeoHome)美国居住地产大数据公司创始人,目前融资并管理一家地产投资公司。
主办方:Y-CITY 全球创新学院、美吉居
合作伙伴:海纳百创、创客杨浦、高礼研究院、上海市欧美同学会伦敦帝国学院校友会、联寓、寓透社、归心谷、心友汇旅行家俱乐部