盛煦地产创始人、董事长兼联席总裁王谦

1988年,中国土地市场实现首次土拍。

这一年,王谦在清华读大二,看到一本国外建筑杂志,心向往之,故而决定去美国求学。在机场,父亲告诉他一句话:“有志者事竟成”。这句话支撑起王谦此后的创业之路。

何为“志”?于王谦,就是永不止息的创业梦想。

造   梦  

他的人生,注定是不安分的。

去往美国之后,有人曾欲出3000美金的月薪聘请他做建筑师,但“不知天高地厚”的王谦却毅然选择继续求学。那时的他不知道以后会怎样,只知道在美国就要去“归零”学习。

直至1992年的一场车祸,让王谦顿悟生命之意义在于活在当下,既如此,何不放胆去追梦?

因而,他鼓足勇气申请了MIT,并争取到该校的带条件录取资格。多年经历让王谦意识到,只要追寻梦想,方法总比困难多。也正是在这个时候,创业的种子开始悄然发芽。

为了能有自己的事务所,他不惜住在别人家的车库,兼做三份工,只为全然搞明白美国建筑事务所的运作流程。1996年,他学成归国。用三台电脑创办了自己的第一家公司——北京四空设计公司。

 

创业的闸门开了,就会上瘾。

不是因为创业为王谦带来多少成就与价值,而是因为创业的未知与挑战带来足够快感。“创业太刺激了,其中最让人兴奋的就是你不知道是否会成功。”王谦告诉笔者。

1999年,王谦卖掉北京四空设计公司,转型房地产投资与开发,用十余年时间,在开发领域浴血奋战。然而,无论是创立中凯开发亦或上海铂生,最终都给王谦上了深刻的一课。

这两次创业经历让王谦明白两点,首先,资本是需要敬畏的,企业在发展过程中必须理性接受资本;其次,创业者很容易自以为是,所以重大决策时,自身观念是最大的决策障碍。

幸运的是,于创业者,失败了,但那又怎样?

再 出 发  

巴顿将军曾说:“衡量一个人成功的标志,不是看他登到顶峰的高度,而是看他跌到低谷的反弹力。”这句话放在王谦身上再合适不过。2015年,王谦卷土重来,与华平投资共同成立盛煦地产,瞄准万亿存量地产。只是这次的王谦,在快节奏之余多了些慢思考。

所谓的慢思考,就是王谦制定的尊重、专注、协作三大经营理念:“实践告诉我们必须要尊重市场以及市场上的竞争对手,专注我们自己的强项,通过协作使竞争变为我们的力量。”

 

这句话从王谦口中说出,满满的血泪分量。

上帝总是愿意赐恩给谦卑的人,当意识到自己的力量不足时,祝福就来了。成立仅三年,盛煦已经通过协作方式完成以下动作:

2016年1月,完成对翌成创意的收购,共同运营旗下品牌base

2016年5月,盛煦与上海金外滩达成战略合作

2017年4月,盛煦与万科印力、西岸联合竞得徐汇龙华地块

2017年8月,与金谷、天同宏基、远洋三家签署战略合作协议

2017年11月,作为独家合作伙伴,与宝马集团MINI携手打造全球首个mini living共享都市空间

2018年1月,与北京云创生活团队达成战略合作,成立N²盛云创意,实现多品牌运营联盟

2018年3月,携手融创,推出200亿人民币基金,加速城市更新布局

2018年5月,新加坡政府投资公司(简称GIC)正式宣布入股盛煦,双方共同成立投资平台,用于投资中国一线城市的长租公寓项目,第一期投资额共计43亿人民币

▲base复兴路项目

通过这一系列动作不难发现,盛煦引入诸多合作伙伴,其中包含有资产运营商、开发商、还有金融机构,这也意味着盛煦将同时具备物业收购、项目改造、后期运营等全产业链的能力。

产业链打通意味着企业在运作的每个阶段都能在行业内找到专业运作团队,中国的开发领域已经有足够专业的全产业链团队,但存量市场在这个方面依旧是空白,而空白之处就是王谦的机会。

“我从来没有像过去三年那样兴奋!存量市场的蛋糕很大并且处于起步阶段,我的优势在于多年积淀下来的资源整合能力,能够把我的优势运用在这个机遇上面,令我非常兴奋。”王谦表示。

 

然而,把一件事情做精做透容易,把每件事情都做精做透就比较困难了,要做产业链,专业力势必会受到影响,但这并没有成为王谦的困扰:“在存量市场都还不专业的情况下,我们比的是速度,就是说你可能收购能力很强,但不一定掌握运营和改造能力,那么你做项目的速度一定比不过我。产业链打通之后,就可以赢在速度和协同的效率,这是以后细分行业需要的核心竞争力。

 

有没有风险?当然有,虽然合作伙伴增多,资产雪球越滚越大,但当合作伙伴体量比自己大得多的时候,难免会有被“吃掉”的风险。

怕不怕?王谦当然怕,团队也有人不理解他的做法,但经历过多年创业的摸爬滚打,他的想法更加长远。

“存量市场足够大,我们不跟企业合作,他们自然会找到别人合作,那别人就会成为我们的威胁,所以合作是现实所需。此外,当盛煦的规模越来越大时,我们自己运营不过来,那么将项目给合资公司运营总比给第三方要好。”王谦如是说。

 

这是一个打造行业生态圈的过程,说到底,独乐乐不如众乐乐,这个道理,王谦比谁都理解得深刻。

 

据了解,盛煦在全国的项目已经达到43个,虽然规模正在不断量变,但王谦却选择在2018年放缓业务拓展速度,全面启动行业生态布局。一方面梳理北京上海广州的城市布局,另一方面就是跟进产品创新。

追求规模意味着产品要标准化,但企业要持续发展,产品必须推陈出新,所以从今年开始,盛煦将在部分项目上投入更多时间精力去创新。创新的新产品将作为后续产品的新标准,以这样的方式实现产品迭代升级。

 

正如王谦所说,创业最有意思的就是不用担心失败,因为每次失败都会带来价值。以创立盛煦为例,至少这次,他明白如何把握得更好,切入得更稳。

 敬畏,但不畏惧  

在与王谦的对话中,常常会提到“存量市场很大”,但同时,我们也不得不承认,存量市场现阶段很乱,尤其长租公寓正在面临多米诺骨牌式的坍塌。

 

2018年以来,已有超过10家长租公寓因发展过快出现资金问题,爱公寓、优租客、寓见公寓等相继跑路或爆雷。网络中甚至流传这样一首小诗:“千山鸟飞绝,中介人踪灭。孤舟似公寓,独钓租客钱。”

▲长租公寓正在面临多米诺骨牌式的坍塌

究其原因,从商业模式上来讲,包租型长租公寓的门槛比较低,他们以赚租金差为收入来源,这样的模式下,有30个物业时会存在一个发展瓶颈,然而资本以及人的欲望会迫使企业寻求规模扩张,那么就需要不断有新资本注入,而资本是逐利的,这就引发了后续的惨案。

 

王谦与国内外资本打交道多年,深知资本的本质。“用新资本去填经营黑洞是没有可持续性的。做企业,一定要对资本有敬畏之心,因为资本进来容易,出去就难了。”

 

与传统包租型长租公寓不同,盛煦通过收购的形式去改变资本的性质,并进行价值附加,当物业做到一定程度,会把部分股权卖掉,拿回一部分资本然后再进行扩张,以这样自我输血的方式实现企业良性循环。

当然,这对企业的收购以及运营能力都有较高要求,如何做?王谦提到一个词叫“互联网思维”,而这是一个颇具争议的词。有人曾将互联网思维当做长租公寓爆雷的缘起,但在王谦看来,这种思维是做企业必须具备的素质。

“互联网思维就是资源整合思维,这是打破自己局限性的唯一方法。今天的法律环境、信息环境已经很完善,各方资源也非常多,如果不去整合,就是资源浪费。”

不难发现,王谦身上有着典型的“美式思维”,旅居海外多年,他很清楚中美在存量市场上的差距,这种差距主要体现在资本和运营两个层面。

从资本层面来讲,美国资本市场的REITs已经很成熟,中国在这方面还在完善,目前只有类REITs发行,真正的REITs在中国是否可以落地?王谦充满信心:“中国可以做股票市场,就一定能够做公开REITs发行。”

从运营角度,美国已经有非常专业的存量品牌运营商,但在中国,存量运营还处于鱼龙混杂的阶段,也因此成为王谦的机会。

没有人会去怀疑存量蛋糕的巨大体量,许多大型开发商也已经纷纷布局存量市场,这次,王谦已经卯足了劲要大干一场。

 

未来会怎样?王谦不知道,但可以确定的是,他不怕。“按部就班在我的字典里是贬义词,在我看来,人一定要活出效率,所谓的效率就是来的时候空空如也,走得时候也空空如也。钱只是资源,活着的时候就要多去分享和制造价值。”

 

“累吗?”

“也会累,但这就是我喜欢的生活方式。”王谦抿一口水,看了看窗外。